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Eigenkapital, Sollzinsbindung, Tilgungshöhe ... - Häufig gestellte Fragen

FAQ

Bedeutung Eigenkapital

Spricht man über Baufinanzierung, kommt man nicht um das Thema Eigenkapital herum. Bei Eigenkapital handelt es sich meistens um Geld oder Vermögenswerte, sei es auf einem Sparkonto, in einem Depot, auf einem Bausparvertrag oder in einer Lebensversicherung, welche angespart wurden.
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Es handelt sich hierbei um Anlagen, aus denen Sie Ihr Geld jederzeit wieder liquidieren können, um dieses anschließend, beispielsweise für den Erwerb einer Immobilie zu nutzen. Es gibt jedoch auch andere Arten von Eigenkapital. Möchten Sie beispielsweise ein Haus bauen und können hierbei einige Arbeiten selbst verrichten, gilt auch dies als Eigenkapital. Das wiederum ist folgendermaßen zu erklären: Könnten Sie diese Arbeiten nicht selbst verrichten, müssten Sie eine Dritte Person für die Ausführung der Arbeiten bezahlen. Dieser Betrag würde die Kosten des Hauses erhöhen und gilt somit als Eigenkapital, sofern Sie die Arbeiten selbst ausführen.

Tipp: Wenn Sie sich nun ausrechnen wie viel Eigenkapital Sie gerade besitzen, berücksichtigen Sie bitte nicht all Ihr gespartes Geld in eine Finanzierung einzubringen. Bedenken Sie, dass immer Unerwartetes passieren kann, beispielsweise könnte eine teure Reparatur an Ihrem Auto fällig werden oder die Waschmaschine einen Defekt haben. Sie sollten also genügend Kapital zurückbehalten, um solche unerwarteten Ausgaben bewältigen zu können.

Weshalb wird Eigenkapital für die Finanzierung einer Immobilie benötigt?

Die Bedeutung des Eigenkapitals bei einer Immobilienfinanzierung wird beim Betrachten des Risikos sehr schnell deutlich. Bei Erwerb einer Immobilie geht es um hohe Vermögenswerte, wovon häufig ein Großteil über eine Bank finanziert werden soll.
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Für die geliehene Summe verlangt die finanzierende Bank ein monatliches Entgelt in Höhe einer bestimmten Prozentsumme an Zinsen, monatliche Tilgung des geliehenen Fremdkapitals sowie die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Die Bank trägt jedoch das Risiko, dass der Kredit vom Kreditnehmer nicht mehr zurückbezahlt werden kann. Dies wird abgesichert, dahingehend, dass die Bank in diesem Fall das Recht hat die Immobilie zu versteigern und aus dem Erlös ihr geliehenes Geld zurückerhält. Sollten Sie nun vor dem Erwerb einer Immobilie kein Eigenkapital besitzen, müssten Sie einen Kredit über die volle Höhe des Kaufpreises sowie der Erwerbsnebenkosten aufnehmen (eine sogenannte 110% Finanzierung). Das Risiko der Bank ist hierbei immens hoch, da im Falle einer nicht Rückzahlung des Kredits, die Bank mindesten auf einem Betrag in Höhe der Kaufnebenkosten sitzen bleiben würde. Auch ein spontaner oder konjunktureller Preisverfall der Immobilie würde das Risiko der Bank für einen Verlust erhöhen.

Daher verlangen Banken meist einen Mindesteigenkapitaleinsatz in Höhe der Erwerbsnebenkosten. Je mehr Eigenkapital Sie also einsetzen, umso geringer ist das Risiko für die Bank und umso eher ist diese bereit Sie bei Ihrem Immobilienerwerb mit einer Finanzierung zu begleiten. Ebenso verbessern sich, mit sinkendem Risiko für die Bank, nachhaltig die Konditionen des Zinses – somit je höher sich Ihr Eigenkapitaleinsatz darstellt.

Was versteht man unter Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung beschreibt den Zeitraum, in dem der Zinssatz für Ihren Immobilienkredit festgeschrieben und somit unveränderlich ist.
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Bei Abschluss einer Baufinanzierung, verpflichten Sie sich einen gewissen Zinssatz als Ausgleich für das geliehene Fremdkapital, an die Bank zu zahlen. Vor dem Abschluss der Finanzierung erstellt Ihnen die Bank ausgehend von Ihrer gewünschten Laufzeit der Zinsfestschreibung ein individuelles Zinsangebot. Aufgrund der aktuell so niedrigen Bauzinsen ist eine längere Zinsbindung empfehlenswert. Durch eine längere Festschreibung der Zinsen, schützen Sie sich vor einem eventuellen Zinsanstieg und haben mehr Planungssicherheit. Je nach Tilgungshöhe, ist es sogar möglich den Zinssatz bis zur Gesamttilgung zu fixieren.

Was versteht man unter Tilgung?

Tilgung ist ein anderes Wort für Rückzahlung der Darlehenssumme. Also je höher die Tilgungsrate, desto schneller sind Sie schuldenfrei.

Was ist die richtige Tilgungshöhe?

Nun es gibt hierzu kein richtig und kein falsch. Die Wahl der Tilgungshöhe hängt lediglich davon ab, wieviel Sie monatlich für Ihren Kredit zahlen können und möchten.
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Es ist jedoch ratsam, bei unserem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau, keine Tilgungsrate von 1% zu wählen, sondern eher 2% oder mehr. Das liegt ganz einfach daran, dass Sie bei Auslauf der Zinsbindung vermutlich eine höhere Rate haben werden als aktuell. Denn die Chance, dass die Zinsen in 10 Jahren oder später wieder höher sind als jetzt, ist hoch. Des Weiteren haben Sie bei einer höheren Tilgung eine deutlich geringere Laufzeit und nach Auslauf der Zinsbindung eine deutlich geringere Restschuld.

Was sagt der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den die Bank als nachhaltig erzielbar ansetzt. Der Beleihungswert beschreibt also nicht den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie.
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Der Beleihungswert ist vielmehr der Wert, der bei Verkäufen unter Druck, wie beispielsweise einer Versteigerung oder stark schwankenden bzw. fallenden Immobilienpreisen, dennoch nachhaltig erzielt werden kann. Dieser Wert sollte weiter nur so hoch sein, dass eine zu hohe Wertentwicklung ausgeschlossen ist. Um diesen Wert zu berechnen, nimmt die Bank teils hohe Abschläge vom Kaufpreis der Immobilie vor. Diese liegen in der Regel zwischen 10 und 30 Prozent. Also läge der Beleihungswert einer Immobilie die 300.000 Euro kostet, zwischen 210.000 und 270.000 Euro. Die Differenz zwischen Verkehrswert (300.000 Euro) und dem Beleihungswert (zwischen 210.000 und 270.000) verlangen Banken daher zur Risikominimierung im Normalfall als Eigenkapitaleinsatz.