Generell gilt Folgendes: Sollte ein Gebäude in einem „Verzeichnis erkannter Denkmäler“ eingetragen sein, so hat der Verkäufer dies dem Käufer mitzuteilen. Arglistiges Verschweigen des Verkäufers führt zur Ersetzung des Minderwerts der Immobilie.
Fallbeispiel:
Ein Eigentümer veräußert sein Wohnhaus unter Ausschluss der Haftung für jegliche Sachmängel. Drei Jahre vor der Veräußerung wurde das Objekt in das „Verzeichnis der erkannten Denkmäler“ aufgenommen, einer Vorstufe zur denkmalrechtlichen Unterschutzstellung. Der Käufer jedoch hatte nachweislich keine Kenntnis von der besagten Aufnahme in das Verzeichnis. Folgendes wurde kaufvertraglich geregelt: „Der Verkäufer weist den Käufer darauf hin, dass das Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet ist, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt (…).“. Der Käufer veranlasst nach erfolgreichen Kauf Umbauarbeiten; kurze Zeit später wird das Wohnhaus in die offizielle Denkmalliste eingetragen und es wird folglich ein Baustopp verhängt. Nun klagt sich der Käufer den aus der Denkmaleigenschaft resultierenden Minderwert ein. Der Verkäufer wird darauf wegen mangelnder Aufklärung über die Denkmaleigenschaft verurteilt. Einspruch wurde eingelegt.
Folgen:
Unter Verweis auf den Haftungsausschluss für Sachmängel hatte der Einspruch Erfolg, denn der Verkäufer war sich über die Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler nicht bewusst. Die vorliegende Denkmaleigenschaft erkennt der BGH (Bundesgerichtshof) nach § 434 Abs. 1 & 2 Nr.2 BGB als Sachmangel an. Generell dürfen Immobilienkäufer bei jedem Kauf davon ausgehen, dass angebotene Kaufobjekte nicht unter Denkmalschutz stehen. Die Denkmaleigenschaft hat zur Folge, dass Verpflichtungen und Beschränkungen, die mit einer öffentlich-rechtlichen Baubeschränkung vergleichbar sind, als Sachmangel begründet werden können. Das OLG (Oberlandesgericht) bejaht, dass schon die Aufnahme in ein Verzeichnis allein genügt, um einen Sachmangel zu begründen. Ohne ausdrückliche Antwort stellte der BGH fest, dass schon die Aufnahme in ein solches Verzeichnis einen Umstand darstellt, den der Verkäufer offenbaren muss.
Vorgehensweise im Optimalfall:
Der Käufer muss in jedem Fall auf etwaige Zustände hingewiesen werden. Sollte ein Verkäufer Kenntnis davon haben, dass das zu verkaufende Gebäude in ein Verzeichnis erkannter Denkmäler eingetragen wurde oder andere Vorstufen zur Eintragung in die Denkmalliste durchlaufen hat, ist dieser zur Offenbarung verpflichtet. Immobilienunternehmen sollten vorab prüfen, welche Informationen über eine potenzielle Denkmaleigenschaft bekannt sind. Sollte ein Verkäufer aus wirtschaftlichen Gründen auf eine Aufklärung verzichten wollen, hat er spätestens im Kaufvertrag darüber aufzuklären. Tut er dies nicht, setzt er sich dem Risiko aus, sich nachträglich arglistiges Verschweigen vorwerfen lassen zu müssen. Demnach wäre er dann verpflichtet, dem Objektkäufer einen Minderwert, also den Wertverlust, der nach einem Schadensereignis entstanden ist, zu ersetzen.
